Обязан ли собственник нежилого помещения заключать договор с ук

Обязанность ук заключать договор с каждым собственником

Обязан ли собственник нежилого помещения заключать договор с ук

С собственниками жилья В ЖК РФ включено положение, на основании с которым соглашение должно быть заключено с каждым жильцом дома (статья 162). Некоторые лица, по своему усмотрению, полагают, что если они не подписали договор, то и обязательств у них никаких не возникает.

Это ошибочное толкование законодательной нормы. Основанием возникновения обязанностей является принятие решения на общем собрании (если оно не было обжаловано в суде) о способе управления строением.

Если договор подписан большинством жильцов, то отсутствие 2-3 подписей уже не станет причиной для прекращения правоотношений. В том числе, это касается оплаты коммунальных услуг – платить обязаны все.

Требования к составлению Договор составляется в письменной форме, обязательным требованием являются подписи всех сторон – управляющей компании и жильцов.

Порядок заключения договора с управляющей компанией

Заключение договора с управляющей компании является важным моментом, необходимым для начала деятельности организации и предоставления услуг. В него входят следующие положения:

  • состав имущества;
  • список работ, которые будут оказываться УК по содержанию общедомового имущества (отдельно устанавливается порядок изменения списка);
  • способ определения стоимости договора, установление суммы оплаты за предоставление услуг;
  • ответственность каждой стороны;
  • форма контроля над деятельностью управляющей компании;
  • регулярная отчетность управляющей компании о проведенных работах.

Нередко определение состава имущества может отсутствовать, в таком случае управляющая компания ссылается на технический паспорт, оформленный на дом (Постановление Правительства от 2006 года).

Обязанность собственника подписывать договор управления с управляющей компанией

Их отношения с компанией ЖКХ будут не ясны, ничем не регламентированы. Другие жильцы могут на собрании выбрать человека, который от имени всех будет заключать соглашение с УК.

Чтобы этот человек стал уполномоченным по соблюдению прав всех собственников, за него должно проать больше половины собственников. Если большинство выступила за принятие документа, то он будет считаться юридически действительным, обязательным к исполнению.

Внимание Такой документ сразу составляют в 2-х экземплярах. Один находится в УК, другой – у выбранного представителя. Каждый владелец квартиры может получить копию для себя.

Если отдельные жильцы будут не согласны с такими решениями, они могут оспаривать свои права в суде.

Особенности ситуации, когда договор не заключен Если отельные лица против заключения договора, они должны выступить на собрании и заявить о своем решении.
Потом жители выбирают представителя.

С кого и что можно требовать, если не заключен договор с управляющей компанией

Для решения вопроса требуется внимательно пересмотреть соглашение, заключенное с управляющей компанией – как в нем прописан вопрос относительно изменения стоимости услугю В большинстве случаев цена является существенным условием, поэтому изменить его в одностороннем порядке невозможно. В договоре также указывается, на какую сумму может быть увеличена сумма, и сколько раз это может происходить.

Если повышение стоимости противоречит положениям соглашения, то составляется письменный отказ от уплаты.

Договор собственника жилого помещения в многоквартирном доме с ук

Также на собрании обсуждается договор, его нюансы. Когда все тонкости будут учтены, выбранному лицу передают право подписания документа. Если договора с УК нет, платить за коммунальные услуги все равно надо.

Если заключен договор от имени всех владельцев, то отсутствие своего личного документа не освобождает от платежей. Если договора с УК нет вообще, надо выбирать какую-либо компанию и с ней заключать договор.


Важно А платить все равно надо, в случае просрочки будет начисляться пеня, которую отменить будет очень сложно. Способы подписания договоров Существует 2 способа подписания:

  1. составление индивидуальных договоров и подписание их собственников и УК;
  2. составление общего оговора и подписание его представителем собственников и УК.

Если подписей нет, то документ не имеет юридической силы.

Статья 162. договор управления многоквартирным домом 

Стороны по своему решению могут заявить о прекращении действия документа до времени его истечения. В соответствии с решением суда, на основе статьи 450 ГК РФ, соглашение между управляющей компании и жильцами расторгается, если нарушаются положения договора и в других случаях, предусмотренных законодательством.

Таким образом, одностороннее расторжение соглашения возможно в ситуации, когда управляющая компания не выполняет обязательств, установленных документом.

Часто задаваемые вопросы Заключение договора с управляющей компании – непростая процедура, поскольку при её осуществлении необходимо принять единое решение, которое устраивало бы всех жильцов многоквартирного дома, а также саму управляющую компанию.

У граждан возникает множество вопросов, из числа которых будут рассмотрены те, что чаще всего задаются.

Если нет договора с управляющей компанией, надо ли платить квартплату?

Источник: https://pbcns.ru/obyazannost-uk-zaklyuchat-dogovor-s-kazhdym-sobstvennikom/

Договор с управляющей компанией в 2019 году

Обязан ли собственник нежилого помещения заключать договор с ук
Время чтения: 5 минут

Отношения собственников помещений в многоквартирном доме с УК должны быть официально закреплены. Именно факт заключения соглашения поможет жильцам отстоять свои права в коммунальных спорах. Читайте о том, как грамотно оформить договор с управляющей компанией.

Чем занимается управляющая компания

Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом за плату. Она является посредником между поставщиками ресурсов и жильцами дома, контролирующим качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Собственники дома вправе выбрать подходящую им УК на основании своих представлений. Важно заметить, что многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Компания обязана обеспечивать свободный доступ к информации о показателях финансово-хозяйственной деятельности и об оказываемых услугах по содержанию и ремонту жилья. Кроме того, она несет ответственность за исполнение своих обязательств, а также за сохранность общедомового имущества.

Подробнее о том, как работает управляющая компания ЖКХ.

Обязательно ли заключать соглашение с УК: требования законодательства

Законом, регулирующим отношения между УК, МКД и его жильцами, является Жилищный кодекс РФ. В поиске ответа на вопрос о том, нужно ли заключать договор на обслуживание с УК, следует обратиться к ст. 162 ЖК РФ. В ней указано, что многоквартирный дом должен подписать соглашение об управлении с обслуживающей организацией.

Договор управления заключается по решению более 50 процентов собственников жилья. Важно, что процент рассчитывается от площади владений.

На общем собрании жителей обсуждается несколько вариантов содержания документа, после чего большинством собравшихся выбирается один из них.

Весь процесс фиксируется в протоколе собрания. Такое решение является основанием, подтверждающим, что обязанность заключения договора с управляющей компанией выполнена.

Кроме того, аналогичный документ следует подписать с каждым собственником помещения. Хотя уклонение от этой процедуры не препятствует возникновению юридических отношений между владельцем и компанией.

Для этого достаточно наличия общего соглашения, заключенного по всем вышеописанным правилам. Его условия будут распространяться на всех в равной степени.

Поэтому споры о том, обязан ли собственник заключать договор, не имеют под собой оснований.

В настоящее время в рамках жилищного законодательства это обязанность – всего лишь формальность.

Стороны соглашения

Договор между управляющей компанией и жильцами представляет собой документ, оформленный в письменном или электронном виде, который должен быть заверен подписью каждой из сторон.

Составление этого единого документа является первым шагом, устанавливающим правовые отношения с компанией для всех собственников в доме.

Для его подписания требуется добровольное согласие сторон, которое закрепляется в протоколе общего собрания жильцов.

Подчеркнем, на что обратить внимание нужно обязательно при выборе УК: у обслуживающей организации непременно должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению домом. Такая проверка позволяет избежать мошенничества.

Кто, кроме владельцев, вправе подписывать соглашение с УК

Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели. В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ.

Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов. Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация. Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей.

В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.

Права и обязанности сторон

Договор предполагает наличие взаимных прав и обязанностей у представителей многоквартирного дома и должностных лиц управляющей компании. Основополагающая обязанность жильцов — своевременная и полная оплата коммунальных услуг. Информация о том, что за оказываемые услуги можно не платить, если документа нет, ошибочна.

Плата формируется с учетом следующих составляющих:

    • стоимость ресурсов, поставка которых обеспечивается через УК (газа, воды и так далее);
    • цена аварийного обслуживания;
    • плата за обслуживание мусоропровода, лифтов и иных коммуникаций;
    • стоимость услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, если УК является посредником.

В свою очередь, договор между управляющей компанией и собственником жилья возлагает на УК целый ряд ответных обязанностей:

  1. Обеспечение эксплуатации и поддержания МКД в должном техническом состоянии. Эта функция включает в себя:
    • содержание и ремонт общего имущества МКД;
    • уборку придомовой территории;
    • проведение плановых проверок и осмотра общедомового имущества, подъездов, коммуникационных систем;
    • выявление и устранение текущих поломок.
  2. Выполнение организационной и управленческой работы:
    • заключение соглашений с ресурсоснабжающими организациями и контроль качества их исполнения;
    • расчет ежемесячных платежей. Именно из платежного документа становится понятно, может ли управляющая компания выставлять счета. В квитанции указывается наименование и реквизиты компании. По ним можно проверить наличие договора с вашим МКД;
    • формирование и представление отчетов о деятельности, в том числе финансовых;
    • прием и рассмотрение заявок жильцов;
    • реагирование на жалобы собственников.

договора управления

соглашения представляет собой совокупность включенных в текст условий. В документе должен отражаться:

  • состав имущества, вверяемого в управление;
  • перечень работ, которые УК обязуется выполнять в рамках содержания общедомового имущества;
  • стоимость договора, а также сроки и порядок внесения платежей;
  • ответственность сторон;
  • форма контроля деятельности УК и порядок ее отчетности перед жильцами.

Состав имущества и перечень оказываемых услуг можно оформить в виде приложения.

Как и любой договор, соглашение об управлении может иметь свои подводные камни. Как правило, о них становится известно тогда, когда УК неожиданно повышает стоимость услуг или меняет иные условия.

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, следует обращать особое внимание на периодичность и порядок повышения платы, четко прописав правила в документе. Кроме того, чем подробнее оговорены порядок и сроки отчета и контроля обслуживающей компании, тем эффективнее эти правовые инструменты будут работать.

Узнайте подробнее, какую информацию должен включать в себя договор управления многоквартирным домом.

Если соглашения с управляющей компанией нет

Как упоминалось выше, нормативно соглашение об обслуживании следует заключить не только с многоквартирным домом, но и с каждым отдельным собственником помещения. Некоторые из них сознательно не подписывают документ в надежде, что услуги УК можно будет не оплачивать.

Однако размышляя над вопросом, надо ли платить квартплату, если нет договора с управляющей компанией, следует учесть, что решение о его подписании уже приняло общее собрание МКД.

Значит, установленные соглашением обязанности распространяются на всех владельцев помещений.

Поэтому даже при отсутствии подписанной бумаги с отдельно взятой квартирой, оплачивать услуги УК и коммунальные ресурсы все равно придется.

При возникновении проблем и вопросов, лицо, которое не подписало индивидуальное соглашение, будет опираться на пункты общедомового договора. Это может вызвать формальные неудобства. Но, в принципе, это все, что будет, если договор не заключен. Административная ответственность не предусмотрена.

Выводы

В 2019 году, как и прежде, для возникновения отношений по управлению многоквартирным домом УК обязана заключить договор с жильцами.

Этот документ должен быть составлен письменно или в электронной форме на основании протокола общего собрания собственников МКД. Только он является основанием для возникновения взаимных прав и обязанностей.

Ответ на вопрос о том, имеет ли право управляющая компания взимать плату без договора с отдельным собственником, является положительным.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej.html

Договоры ресурсоснабжения с нежилыми помещениями

Обязан ли собственник нежилого помещения заключать договор с ук

С 1 января 2017 года Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 г.

№ 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» из схемы «нежилое помещение — исполнитель коммунальной услуги (УО/ТСЖ/ЖСК) — ресурсоснабжающая организация» исключены УО/ТСЖ/ЖСК.

Теперь собственники нежилых помещений обязаны самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) и им же оплачивать потребленные коммунальные ресурсы.

Однако, как показывает практика, несмотря на вступление новых норм в силу уже больше года назад, далеко не везде РСО приступили к работе с собственниками нежилых помещений, а многие УО/ТСЖ/ЖСК продолжают предъявлять к оплате таким собственникам стоимость потребленных коммунальных услуг. Попробуем разобраться в проблемах, возникающих при переходе от договоров с УО/ТСЖ/ЖСК к договорам с РСО.

Новые нормы и позиции судов

В соответствии с абзацем 3 пункта 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354 (далее — Правила 354) в редакции, действующей с 01.01.

2017, поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме (МКД), а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

Казалось бы, все понятно — с 1 января 2017 года РСО должны предоставлять коммунальные услуги в нежилом помещении, а УО/ТСЖ/ЖСК право предоставления таких услуг с этой же даты, соответстветственно, утрачивают. Однако, необходимо обратить внимание на несколько нюансов.

Абзацем 4 пункта 6 Правил 354 на управляющие организации, ТСЖ, ЖСК возлагается обязанность по уведомлению собственников нежилых помещений о необходимости заключить договор непосредственно с РСО, а в РСО направить сведения о собственниках нежилых помещений.

Важно отметить, что срок направления такого уведомления не регламентирован, соответственно, привлечь к ответственности управляющую организацию за ненаправление, несвоевременное направление будет довольно-таки сложно, а скорее всего — невозможно.

Однако, именно неисполнение УО/ТСЖ/ЖСК указанной обязанности может приниматься судами как основание для признания действующим договора о предоставлении коммунальных услуг, заключенного именно между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения в МКД, и, соответственно, признания факта отсутствия правоотношений между этим собственником и РСО.

Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2018 г. № 13АП-33733/2017 по делу № А56-55921/2017 рассматривался иск о взыскании задолженности по договору теплоснабжения, поскольку товариществом собственников жилья не исполнены обязательства по своевременной оплате отпущенной тепловой энергии.

Суть спора заключалась в том, что ТСЖ не осуществлялась оплата по договору теплоснабжения касаемо нежилых помещений. Товарищество ссылалось на пункт 6 Правил 354, однако уведомление собственникам не направило, сведения в РСО не предоставило, иных изменений в договор  касаемо нежилых помещений не вносилось.

Суд взыскал образовавшуюся задолженность, апелляционным определением постановление суда первой инстанции признано обоснованным и изменению не подлежащим.

В Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05 марта 2018 № Ф01-6032/2017 по делу № А28-3497/2017 суд указал, что «отсутствие прямого договора собственника нежилых помещений с ресурсоснабжающей организацией в спорный период не освобождает управляющую компанию от обязанности оплатить в полном объеме поставленный в многоквартирные дома коммунальный ресурс». Дополнительно суд отметил, что «учитывая то, что пунктом 6 Правил 354 на управляющую компанию возложена обязанность представить ресурсоснабжающим организациям сведения о собственниках нежилых помещений в этом доме, а также направить уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, неисполнение управляющей организацией указанных обязанностей позволяет в переходный период сохранить ранее существовавший порядок оплаты коммунального ресурса до момента совершения указанных действий управляющей организацией. Таким образом, для исключения объема поставленного коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме из общего объема тепловой энергии, полученной управляющей компанией, последняя обязана доказать выполнение обязанности по предоставлению сведений ресурсоснабжающей организации о собственниках нежилых помещений и направлении последним уведомления о необходимости заключения договоров энергоснабжения». Судом также принято во внимание то, что «поскольку Постановление № 1498 не содержит никаких правил относительно сроков заключения договоров между собственниками нежилых помещений в МКД и ресурсоснабжающими организациями в письменной форме, а также не устанавливает сроков передачи управляющими организациями сведений о собственниках нежилых помещений в РСО, до прекращения заключенного с управляющей компанией договора о предоставлении коммунальных услуг собственник нежилого помещения может вносить плату управляющей компании».

Согласно позиции суда, изложенной в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2018 г.

№ 13АП-766/2018 по делу № А56-73290/2017 управляющая организация обязана провести мероприятия, направленные на заключение с собственниками нежилых помещений отдельных договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, к которым относится, в частности, направление уведомлений и сведений, предусмотренных пунктом 6 Правил 354. Указанный перечень мероприятий, установленный пунктом 6 Правил 354, носит исчерпывающий, конкретный характер и должен выполняться Обществом как исполнителем коммунальных услуг в многоквартирных домах, находящихся в управлении заявителя. В указанном Постановлении № 13АП-766/2018 отмечено, что «публикация Обществом информационного сообщения общего характера для неограниченного круга лиц на своем сайте не может служить доказательством направления и получения конкретными собственниками нежилых помещений в доме уведомлений о необходимости заключить договор ресурсоснабжения с ресурсоснабжающей организацией». Уведомление собственника нежилого помещения должно носить индивидуальный характер, и не может быть предназначено для неопределенного круга лиц. Дополнительное размещение на сайте, в общественных местах МКД данной информации не будет являться нарушением, однако не имеет юридического значения.

Неопределенность даты заключения договора с РСО

Немаловажно учесть, что если уведомление собственнику не направлено или не предоставлена информация в РСО, это не является препятствием для заключения договора. Заключение договора с РСО может инициировать собственник нежилого помещения. Согласно п.

23 Правил 354 собственник помещения в многоквартирном доме и собственник жилого дома (домовладения) вправе инициировать заключение в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг. Стоит указать, что, исходя из толкования норм, «обязанность» быть инициатором заключения письменного договора возложена на собственника нежилого помещения.

Однако прямых запретов на то, что инициатором заключения договора может выступить ресурсоснабжающая организация, нет.

Пунктом 18 Правил 354 предусмотрено, что в случае если исполнителем, предоставляющим коммунальные услуги потребителям в многоквартирном доме, в котором расположено нежилое помещение собственника, не является ресурсоснабжающая организация, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан в течение 5 дней после заключения договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями представить исполнителю их копии, а также в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами для передачи потребителями информации о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, — данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по указанным договорам.

Стоит упомянуть пункт 7 Правил 354, который предусматривает, что договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных Правилами 354.

Казалось бы, из приведенной нормы следует, что сам факт потребления коммунальной услуги потребителем, в том числе собственником нежилого помещения, означает заключение договора предоставления коммунальной услуги. А поскольку лицом, обязанным с 01.01.

2017 заключать такой договор с собственниками нежилых помещений, является РСО, то договор между РСО и собственниками нежилых помещений заключен, независимо от его подписания в письменной форме и независимо от действий УО/ТСЖ/ЖСК по направлению уведомлений собственникам нежилых помещений.

Однако, надо отметить, что Правила 354 устанавливают, что между РСО и собственником нежилого помещения заключается не договор предоставления коммунальных услуг, а именно договор ресурсоснабжения.

С учетом этого вопрос о возможности заключения договора ресурсоснабжения с РСО путем совершения собственником нежилого помещения конклюдентных действий (потребление коммунального ресурса) становится неоднозначным.

 Об особенностях договоров ресурсоснабжения, заключаемых между собственниками нежилых помещений и РСО, расскажем в одной из следующих публикаций на сайте АКАТО, в настоящей статье сделан акцент на указании вида договора только с целью предостережения от сомнительного вывода о заключении договора с РСО путем совершения конклюдентных действий.

Заключение

В заключении публикации обозначим, что самым главным в озвученных поправках является утрата права УО/ТСЖ/ЖСК на заключение договоров предоставления коммунальных услуг с собственниками нежилых помещений, а лицом, обязанным заключить договор с собственником нежилого помещения, является РСО.

При этом складывающаяся в настоящее время судебная практика придает большое значение факту направления управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК уведомлений собственникам нежилых помещений о необходимости заключить договоры ресурсоснабжения непосредственно с РСО.

Конечно, решений Верховного суда РФ еще нет, и говорить об уже сложившейся правоприменительной практике рано. Даже приведенные выше судебные акты содержат сомнительные выводы. Например, непонятно, как после 01.01.

2017 на УО/ТСЖ/ЖСК может быть возложена обязанность по предъявлению оплаты коммунальных услуг собственникам нежилых помещений, если Правила 354 не предоставляют права УО/ТСЖ/ЖСК требовать такую оплату? Как можно считать УО/ТСЖ/ЖСК исполнителем коммунальных услуг по отношению к собственнику нежилого помещения, если в новой редакции Правил 354 в нежилом помещении вообще не потребляются коммунальные услуги, а потребляются коммунальные ресурсы, поставщиком которых УО/ТСЖ/ЖСК являться не может? И каким образом РСО может быть освобождена от обязанности заключения договора ресурсоснабжения с собственником нежилого помещения, если Правила 354 устанавливают, что исключительно такой договор является основанием для потребления коммунального ресурса в нежилом помещении? Кроме того, остается открытым вопрос определения конкретной даты заключения договора между собственником нежилого помещения и РСО. Нет четкого понимания, является ли направление уведомления основанием признания расторгнутым договора предоставления коммунальных услуг между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения, и если является, то с какой даты. Является ли дата расторжения договора предоставления коммунальных услуг между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения одновременно датой заключения договора ресурсоснабжения этого собственника с РСО или датой начала бездоговорного потребления коммунального ресурса в указанном нежилом помещении?

В общем, внесенные поправки создают большое количество вопросов, и вместо упорядочивания процессов потребления коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, наоборот, создают путаницу и неопределенность.

Вероятно, именно из-за этого по прошествии уже больше года после вступления новых поправок в силу так и не наступило однозначное понимание порядка потребления и оплаты коммунальных ресурсов собственниками нежилых помещений в МКД.

************************************************

Продолжение темы договоров между РСО и собственниками нежилых помещений по ссылке > > >

************************************************

Важная информация для РСО!

АКАТО приглашает специалистов РСО на специализированные мероприятия по разъяснению положений федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ («закон о прямых договорах») и ряда других актуальных для ресурсоснабжающих организаций вопросов:

07 июня 2018 года состоится вебинар «Деятельность РСО: “прямые договоры” и другие актуальные вопросы». Вебинар проведет известный российский эксперт Ольга Яндыева. Подробнее по ссылке > > >

28 июня 2018 года состоится очный семинар в Екатеринбурге «Актуальные вопросы деятельности РСО: “прямые договоры” и другие важнейшие поправки законодательства». Семинар проведет эксперт по юридическим вопросам ЖКХ Игорь Кокин. Подробнее по ссылке > > >

Источник: https://acato.ru/articles/20180423/predostavlenie-rso-kommunalnyh-uslug-sobstvennikam-nezhilyh-pomeshenij

Отношения управляющей компании с собственниками нежилых помещений

Обязан ли собственник нежилого помещения заключать договор с ук

С 1 января 2017 года изменился характер отношений между управляющей МКД организацией (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) и собственником нежилого помещения.

Раньше у такого собственника было два варианта получить коммунальные услуги: в общем порядке через УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК либо по договору с ресурсоснабжающей организацией (РСО).

Теперь же собственник обязан заключить договоры ресурсоснабжения напрямую с РСО. Управляющая МКД организация в этих отношениях выступает как связующее звено.

Она больше не предоставляет коммунальные услуги в нежилые помещения, но при этом у нее появились новые обязанности.

  • Как собственник нежилого помещения в МКД оплачивает ЖКУ

Сейчас УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны:

Такие изменения в законодательство внесло постановление Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Это постановление включило перечисленные выше обязанности в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила № 354).

Смотрите фрагмент  вебинара для наших подписчиков на тему “Переход на прямые договоры между РСО и потребителем”

Внимание: выводы настоящей рекомендации не распространяются на собственников машино-мест. УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК взаимодействуют с этими собственниками в том же порядке, что и с собственниками жилых помещений в МКД.

Кто должен вводить в эксплуатацию и опломбировать ИПУ, который установлен в нежилом помещении МКД

Работы по вводу ИПУ в эксплуатацию должна проводить РСО.

Поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в МКД, а также отведение сточных вод происходит на основании договоров с РСО. Такие договоры нужно заключать по правилам законодательства о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении. Это предусматривает абзац 3 пункта 7 Правил № 354.

Постановлением Правительства РФ от 29 июля 2013 г. № 643 утвержден типовой договор горячего водоснабжения. Пункт 13 договора предусматривает обязанность РСО осуществлять допуск к эксплуатации приборов учета (узлов учета) горячей воды. Пункт 19 устанавливает обязанность по опломбированию приборов учета.

  • Жалобы на управляющую компанию: куда могут обратиться жильцы

Какой договор управляющей компании нужно заключить с собственником нежилого помещения

Вид договора управляющей компании с собственником нежилого помещения зависит от способа управления МКД. Если домом управляет УО, действуют одни правила; если ТСЖ, ЖК, ЖСК – другие.

Смотрите фрагмент вебинара для наших подписчиков на тему “Распространенные ошибки в общении с жителями: практика, советы и примеры”

Домом управляет УО

УО заключает с каждым собственником помещения договор управления МКД. Условия договора утверждает общее собрание собственников помещений в доме. Эти условия одинаковы для всех собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Специального договора для собственников нежилых помещений закон не предусматривает.

Вместе с тем, договор управления МКД должен содержать положения, которые касаются конкретно собственников нежилых помещений в МКД. Таких специальных положений два:

  • обязанность собственника заключить в письменной форме договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями и договор на оказание услуг по обращению с ТКО – с региональным оператором;
  • последствия на случай, если собственник не заключит договоры.

Это требование предусматривает абзац 14 подпункта «п» пункта 31 и абзац 9 подпункта «к» пункта 148(22) Правил № 354.

Если ваш договор управления МКД не содержит указанных положений, стоит включить их в текст. Это избавит вас от лишних споров и недопонимания с собственниками. Как избежать проблем с составлением договора мы учим на курсах по управлению МКД.

  • Как взаимодействовать с собственником нежилого помещения

Домом управляет ТСЖ, ЖК или ЖСК

Ответ на вопрос о том, заключать ли договор с собственником нежилого помещения, зависит от того, состоит такой собственник в жилищном объединении или нет.

Если собственник не входит в число членов ТСЖ, ЖК, ЖСК, заключите с собственником договор об оказании услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

Если же собственник – член жилищного объединения, то никакой договор заключать не нужно. Члены ТСЖ, ЖК, ЖСК вносят обязательные платежи на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД в порядке, который установили органы управления товарищества или кооператива (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

Как уведомить собственника нежилого помещения о необходимости заключить договоры с ресурсоснабжающей организацией 

Вы обязаны известить собственников нежилых помещений в МКД о необходимости заключить ряд новых договоров. Сделайте это как можно раньше. Хоть закон не предусматривает срок для уведомления, медлить не стоит. Чем быстрее вы известите собственников, тем ниже риск негативных последствий.

Эксперты справочной системы «Управление МКД» составили рекомендацию и приложили необходимые документы. В статье вы найдете 3 способа уведомления собственников, а также разбор жизненных ситуаций:

Для получения полного доступа к публикации воспользуйтесь получением демо-доступа.

Внимание: если вы не уведомите собственника нежилого помещения, это может привести к недопониманию и спорам.

Если собственник не заключит прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, то они будут определять объем коммунальных ресурсов расчетными способами. В итоге собственник заплатит больше, чем планировал.

Не исключено, что в такой переплате он обвинит вас. В частности, собственник может сослаться на то, что управляющая МКД организация нарушила обязанность по уведомлению.

А значит, эта организация обязана возместить убытки в размере переплаты.

Встанут ли суды на сторону собственников, покажет практика. Вместе с тем, уже сам факт спора и недопонимания с собственником можно расценить как негативное последствие.

Какие документы и сведения нужно получить от собственника нежилого помещения

Собственник нежилого помещения обязан представить вам ряд документов и сведений. Они необходимы для управления МКД, поэтому в ваших интересах их вовремя получить.

Документы, которые надо запросить у собственника, – это копии договоров ресурсоснабжения с РСО. Вы вправе требовать копию договора уже с момента его заключения (п. 18 Правил № 354).

Но, скорее всего, вы не знаете, когда именно собственник заключил договор с РСО и заключил ли вообще. Поэтому стоит направить собственнику запрос с формулировкой: «Прошу представить копии всех договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Если договоры еще не заключены, прошу представить их копии в течение 5 (пяти) дней с момента заключения».

Кроме того, получите от собственника две группы сведений.

  1. Объемы коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по договорам ресурсоснабжения. Собственники нежилых помещений обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и сроки, которые установлены для сдачи показаний ИПУ потребителями коммунальных услуг (п. 18 Правил № 354).
  2. Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной за расчетный период по договору с регоператором ТКО. Чтобы получить эти данные, направьте запрос собственнику. Он должен предоставить сведения в течение трех рабочих дней (абз. 4 п. 148(1) Правил № 354).

Ситуация: как действовать, если собственник нежилого помещения в МКД не передает УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК данные об объемах потребленных коммунальных ресурсов

Вы вправе направить письменный запрос о предоставлении информации:

  • собственнику нежилого помещения (п. 18 Правил № 354);
  • соответствующей РСО (подп. «е(1)» п. 18 Правил, обязательных при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124, далее – Правила № 124).

РСО не должна учитывать объем поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД, когда определяет объемы коммунальных ресурсов для расчетов с исполнителем коммунальных услуг. Это устанавливает пункт 21 Правил № 124.

Как передать информацию о собственниках нежилых помещений в РСО и регоператору ТКО

Вы обязаны предоставить сведения о собственниках нежилых помещений ресурсоснабжающим организациям, которые поставляют коммунальные ресурсы в МКД, и региональному оператору по обращению с ТКО. Это предусматривает абзац 4 пункта 6 и абзац 5 пункта 148(1) Правил № 354.

Чтобы исполнить обязанность, составьте сообщение, в котором укажите:

  • адреса МКД, где находятся нежилые помещения;
  • перечень помещений;
  • Ф. И. О. или наименования собственников помещений.

Совет: если у вас есть дополнительная информация о собственниках, также укажите ее в сообщении. Например, номера телефонов или другие контакты собственников. Это избавит вас от лишних вопросов со стороны РСО и регоператора ТКО.

Сообщение направьте по почте, доставьте в офис адресата или передайте любым другим удобным способом. Главное, чтобы способ подтверждал факт того, что адресат получил информацию.

Такое сообщение доставьте каждому из адресатов один раз. Но если данные о собственниках нежилых помещений изменятся, управляющей компании потребуется предоставить обновленную информацию.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102179-sobstvenniki-nejilyh-pomeshcheniy-i-upravlyayushchaya-kompaniya

Почему управляющая организация обязана исключить из договора с ресурсоснабжающей организацией нежилые помещения

Обязан ли собственник нежилого помещения заключать договор с ук

Согласно ПП РФ № 354, собственники нежилых помещений обязаны заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг непосредственно с РСО, а не с управляющей организацией или ТСЖ. Читайте о том, что сказал Верховный суд РФ о правомерности такого требования законодательства.

Пп рф № 1498 обязал собственников нежилых помещений заключать прямой договор с рсо

Правила предоставления коммунальных услуг в многоквартирных и жилых домах утверждены ПП РФ № 354. Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 в эти правила были внесены важные уточнения и изменения, в том числе об обязанности владельцев нежилых помещений заключать договоры ресурсоснабжения напрямую с РСО.

Абзацем 3 п. 6 ПП РФ № 354 собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, за исключением владельцев машино-мест, обязали с 1 января 2017 года заключать договоры на поставку коммунальных ресурсов напрямую с РСО.

При отсутствии такого документа РСО имеет право рассчитать объём потребления коммунального ресурса в помещении собственника по формулам, предусмотренных для бездоговорного потребления (абз. 5 п. 6 ПП РФ № 354).

Например, порядок расчёта потребления электроэнергии в таком случае определён в п. 196 Основных положений ПП РФ № 442.

Он рассчитывается исходя из максимальной пропускной способности питающего кабеля (токовой нагрузки) и периода хищения ресурса.

Период отсчитывается с даты последней контрольной проверки до момента фиксации бездоговорного потребления, но не может превышать трёх лет (п. 2 приложения № 3 к ПП РФ № 442).

Роль управляющей домом организации или ТСЖ/ЖК в процессе заключения договора поставки КР в нежилые помещения собственников достаточно проста: они передают в РСО сведения о владельцах нежилых квадратных метров, а собственнику сообщают о необходимости заключить договор напрямую с поставщиками ресурсов (абз. 4 п. 6 ПП РФ № 354).Как отличить безучётное потребление ресурса от бездоговорного

Суд обязал ТСЖ исключить из договора ресурсоснабжения нежилые помещения

Оспорить в ВС РФ такой подход к заключению договоров собственниками нежилой площади в МКД решилось товарищество собственников жилья из Ижевска вместе с несколькими жителями дома.

ТСЖ было создано в 2003 году и до 2017 года являлось исполнителем коммунальной услуги по теплоснабжению для всех жителей МКД независимо от статуса помещения. После вступления в силу изменений в ПП РФ №354, внесённых ПП РФ № 1498, собственник нежилого помещения в доме под управлением ТСЖ обратился в суд с требованием сохранить существующий порядок предоставления коммунальных услуг.

Суд обязал ТСЖ исполнять обязанности, которые на него были возложены уставом товарищества и ЖК РФ. ТОгда в ТСЖ было направлено коллективное обращение и других собственников нежилой площади в доме о сохранении прежней схемы предоставления им КУ.

ТСЖ в свою очередь обратилось в суд с иском к поставщику тепловой энергии с целью урегулировать разногласия по дополнительному соглашению к договору теплоснабжения. Товарищество просило не менять схему предоставления коммунальной услуги.

Однако АС Республики Татарстан отказал ТСЖ в иске, сославшись на изменения в ПП РФ № 354, внесённые ПП РФ № 1498. Суд обязал ТСЖ исключить из договора теплоснабжения точки поставки ресурса в нежилые помещения дома (решение от 28.02.2018 по делу № А65-41459/2017).

После этого РСО составила акты бездоговорного потребления тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома, находящегося под управлением ТСЖ. В отсутствие оплаты владельцам пригрозили отключением от отопления и взысканием платы через суд.Постановление 1498: КУ по-новому. Пост-релиз вебинара

Прямые договоры заключаются собственниками нежилых помещений без проведения ОСС

ТСЖ и собственники нежилых помещений обратились в Верховный суд РФ с требованием признать недействующими абз. 3, 4, 5, 6 п. 6, абз. 3 п. 7 ПП РФ № 354, которые принудительно меняли порядок предоставления коммунальных услуг потребителям в МКД.

Истцы ссылались на то, что, согласно п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 135, ст. 157.2, ч. 22 ст. 161 ЖК РФ в редакции № 59-ФЗ, с 3 апреля 2018 года у членов ТСЖ нет обязанности заключать прямой договор с РСО без решения на общем собрании собственников или одностороннего отказа РСО от договора с товариществом.

Поскольку истцы посчитали, что ПП РФ № 1498 противоречит нормам ЖК РФ, они заявили на суде, что Правительство РФ превысило свои полномочия, издав такой документ.

Также они отметили, что обязательное заключение договора с РСО ставит собственников нежилых помещений в неравное положение по отношению к владельцам квартир в доме. Это нарушает основные принципы о равенстве сторон, участвующих в гражданских правоотношениях.ПП РФ 1498: Заключение договоров снабжения коммунальными ресурсами

Вс рф подтвердил законность обязательного прямого договора по нежилым помещениям

Рассмотрев доводы сторон, Верховный суд РФ не согласился с товариществом и собственниками и отклонил их административный иск на следующих основаниях:

Оспариваемые абз. 4, 6 п. 6 ПП РФ № 354 не нарушают права и интересы собственников нежилых помещений, поскольку не возлагают на них никаких дополнительных обязанностей.

Обязанность напрямую заключить договор с РСО не лишает собственников нежилых помещений прав на участие в процессе управления многоквартирным домом, поэтому также не может считаться нарушением равенства между собственниками помещений в МКД.

Нормы абз. 3 п. 6 ПП РФ № 354, которые обязывают владельцев нежилых квадратных метров заключить договор на поставку КР напрямую с поставщиком, не противоречат ГК РФ, ЖК РФ, а также иным нормам жилищного законодательства.

В ст. 157.2 ЖК РФ напрямую указана возможность заключения ресурсоснабжающей организацией прямого договора с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме. Требования оспариваемых норм ПП РФ № 354, соответственно, указанной статье не противоречит.

Запомнить

Верховный суд РФ подтвердил законность требований ПП РФ № 354 в части обязательного заключения прямого договора ресурсоснабжения между собственниками нежилых помещений и РСО.

Следовательно, управляющим организациям и ТСЖ следует иметь в виду это при заключении договоров с РСО и владельцами нежилых площадей в многоквартирном доме. УО или ТСЖ должны:

направить поставщику коммунальных услуг информацию о собственниках нежилых помещений;

предупредить таких собственников о необходимости заключить договор с РСО и о последствиях бездоговорного потребления коммунальных ресурсов;

внести изменения в действующие договоры с РСО, если это ещё не сделано, и правильно заключать новые договоры поставки ресурсов, исключив из них нежилые помещения собственников.

Источник: https://roskvartal.ru/dogovor-uk-s-rso/10017/pochemu-uo-obyazana-isklyuchit-iz-dogovora-s-rso-nezhilye-pomescheniya

Правовое общество
Добавить комментарий